Apa itu "Efek Dolina" dan mengapa ini menjadi salah satu risiko kunci di pasar properti Rusia dan CIS. Analisis ancaman bagi investor, alasan pembatalan transaksi di pengadilan dan rekomendasi untuk melindungi pembeli.
Istilah "Efek Dolina" mulai dikenal setelah sebuah kasus yang menghebohkan yang melibatkan penyanyi terkenal Larisa Dolina. Dengan nama ini, merujuk pada skema penipuan di mana penjual apartemen (biasanya orang tua) setelah melakukan transaksi membatalkannya melalui pengadilan, mengklaim bahwa mereka menjadi korban penipuan telepon. Skema ini memungkinkan si "penjual" untuk mendapatkan kembali apartemen, sambil menyimpan uang yang dibayarkan oleh pembeli. Munculnya istilah ini telah dicatat di media dan bahkan di sumber ensiklopedis: misalnya, pada akhir 2025, artikel di Wikipedia muncul dengan penjelasan rinci tentang fenomena ini (kebanyakan terkait dengan kasus-kasus yang melibatkan penjual lansia).
Sejarah Munculnya Istilah
Inti dari cerita ini adalah kasus Larisa Dolina. Pada musim panas 2024, penyanyi tersebut menjual apartemennya di Moskow, dan uang yang diterima diserahkan kepada penjahat (sebagian melalui "rekening aman"), dan kemudian diketahui bahwa dia telah ditipu. Pada bulan September 2025, pengadilan mengakui transaksi tersebut tidak sah karena "cacat kehendak" Dolina (dia telah ditipu), mengembalikan apartemennya, sementara pembelinya kehilangan baik tempat tinggal maupun uang. Precedent yang menghebohkan ini menjadi sinyal: seluruh negeri mulai muncul cerita serupa. Penjual dan kerabat mereka mulai mengajukan tuntutan di pengadilan untuk mengembalikan properti, mengklaim bahwa mereka telah ditipu. Di media dan komunitas hukum, skema ini mulai disebut sebagai "efek Dolina", di mana precedent tunggal menjadi ketakutan massal di pasar properti sekunder.
Sifat Hukum dari Masalah
Konflik kepentingan hukum di sini cukup sederhana: di satu sisi - perlindungan hak penjual "korban" (terutama yang tua, rentan) untuk mengembalikan properti mereka, di sisi lain - hak pembeli yang beritikad baik untuk mempertahankan tempat tinggal yang diperoleh. Karena sulit untuk membuktikan adanya hubungan kriminal antara pembeli dan penipu, pengadilan sering menerapkan norma yang melindungi penjual dari kesalahpahaman atau penipuan. Dasar utama untuk mengakui transaksi tidak sah adalah adanya kesalahan substansial penjual atau penipuan (pasal 178, 179 KUHPerdata Rusia).
- Pengadilan sering mengakui transaksi dengan penjual rentan tidak sah berdasarkan pasal 177–179 KUHPerdata Rusia (ketidakmampuan, kesalahan, penipuan).
- Dalam praktiknya, pembeli setelah pembatalan kontrak sering kali kehilangan properti, dan uang yang dibayarkan jarang dikembalikan - sering uang tetap "terlarang" sampai proses kriminal terhadap penipu selesai.
- Pandangan pengadilan berfokus pada perlindungan "sisi yang lemah" dari transaksi: jika terbukti bahwa penjual bertindak "tanpa menyadari" (karena usia, penyakit, stres, atau tekanan), kontrak dibatalkan, terlepas dari legalitas formal dokumen tersebut.
Skala dan Konsekuensi untuk Pasar
Masalah ini telah melampaui satu kasus: pada tahun 2025, ribuan transaksi sudah ditentang dengan skema serupa di seluruh Rusia. Bahkan jika angka resmi transaksi tetap stabil, peserta pasar mengamati peningkatan kecemasan. Pembeli menolak transaksi dengan harga yang mencurigakan rendah atau dengan penjual tua dan menuntut jaminan tambahan. Banyak transaksi sekunder sekarang disertai dengan pemeriksaan dan syarat tambahan.
- Di kota-kota besar, terjadi lonjakan tajam dalam perhitungan yang aman: misalnya, notaris di St. Petersburg melaporkan bahwa pada musim gugur 2025, jumlah transaksi melalui deposit notaris lebih dari dua kali lipat.
- Para agen properti mencatat bahwa transaksi dengan apartemen "pensiunan" menjadi lebih rumit: sertifikat dari institusi kesehatan mental, keterlibatan kerabat pemilik, pembuatan rekaman video rapat dan pemeriksaan dokumen secara detail diperkenalkan.
- Kemungkinan penurunan likuiditas properti semacam itu: pasar khawatir akan penawaran "volatil", dan properti milik pensiunan dijual dengan diskon atau lebih lama berada di pasaran.
Risiko bagi Pembeli dan Penjual
- Pembeli: kehilangan hak kepemilikan (apartemen dikembalikan kepada pemilik sebelumnya), pembekuan dana yang diinvestasikan dan kewajiban hipotek, biaya hukum yang berkepanjangan dan risiko reputasi.
- "Penjual"-korban: risiko kehilangan baik apartemen maupun uang (terutama jika dana diserahkan kepada penipu), tekanan dari kerabat dan penegak hukum, serta kewajiban untuk memberikan kesaksian dan berpartisipasi dalam perkara hukum.
Reaksi Negara dan Komunitas Profesional
Negara mulai memantau situasi dengan seksama. Di Duma Negara, proyek undang-undang dan langkah-langkah perlindungan sedang dibahas: diusulkan untuk mewajibkan notaris dalam pengesahan transaksi properti, mengharuskan asuransi apartemen dalam keadaan tertentu, dan memperkenalkan "periode pendinginan" (penahanan dana pada deposit bank selama beberapa hari). Lembaga-lembaga mengkoordinasikan evaluasi praktik pengadilan. Komunitas profesional juga menawarkan standar baru: misalnya, memperluas hak notaris untuk memeriksa sejarah objek dan kondisi penjual, memperkuat kepatuhan bank (larangan "rekening aman") dan menyusun rekomendasi bagi agen properti dalam transaksi dengan pemilik rentan.
Rekomendasi Praktis bagi Pembeli
Untuk mengurangi "Efek Dolina" dalam transaksi tertentu, pembeli sebaiknya:
- Memeriksa penjual dan objek secara cermat: meminta salinan terbaru dari EGRN (mengungkap rantai pemilik dan pembatasan), mempelajari dokumen yang sah dan adanya beban.
- Menilai keadaan penjual: bertemu secara langsung, menanyakan tentang posisi keluarga dan keuangan, serta menganalisis tanda-tanda mencurigakan (diskon tajam, urgensi, latar belakang emosional).
- Melakukan transaksi di bawah pengawasan ahli: melibatkan pengacara yang berpengalaman dan notaris, melakukan perhitungan melalui akreditif bank atau deposit notaris, di mana dana hanya diberikan kepada penjual setelah pendaftaran transaksi.
- Melibatkan jaminan: sedapat mungkin melibatkan kerabat penjual atau penjamin dalam transaksi, yang dapat mengkonfirmasi kesukarelaan keinginan penjual dan bersedia mengembalikan uang kepada pembeli jika transaksi dibatalkan.
- Menggunakan asuransi hak milik: polis semacam ini dapat mengkompensasi dana yang dibayarkan jika transaksi kemudian diakui tidak sah.
Rekomendasi Praktis bagi Pemilik Tua
Agar tidak menjadi peserta dalam kisah seperti itu, pemilik rumah yang tua perlu:
- Jangan mempercayai panggilan yang mencurigakan: mengabaikan pesan "dari otoritas" dan tawaran untuk mentransfer uang ke "rekening aman" yang berasal dari orang asing.
- Sebelum menjual, berkonsultasi: mendiskusikan syarat dengan kerabat terpercaya dan pengacara, tidak melakukan transaksi mendesak di bawah tekanan, dan tidak menandatangani dokumen tanpa memahami isi mereka.
- Melakukan transaksi dengan aman: sedapat mungkin melakukan pengesahan notaris dan inventarisasi properti, serta menghindari pembuatan kuasa yang luas tanpa perlu.
- Menggunakan mekanisme perlindungan: dengan persetujuan kerabat, dapat mengatur kuasa terbatas, pengawasan atau larangan pada transaksi yang terdaftar tanpa keterlibatan pribadi. Juga, merencanakan pembuatan wasiat atau perjanjian pranikah, untuk menentukan nasib properti di masa depan.
Skenario Masa Depan yang Mungkin
Jika praktik saat ini terus berlanjut, jumlah sengketa hukum dan ketidakpercayaan hanya akan meningkat: transaksi akan menjadi lebih mahal dan lebih lama, dan segmen dengan penjual tua mungkin melambat. Sekaligus, pihak berwenang dan bisnis mencari keseimbangan kepentingan. Diantara langkah-langkah yang diketengahkan adalah perluasan praktik asuransi hak milik yang wajib, pengenalan "periode pendinginan" (misalnya, penahanan uang di bank selama seminggu), penciptaan registri risiko terpusat dan pemeriksaan wajib terhadap kesehatan mental dan keadaan keuangan pemilik transaksi.
Kesimpulan
"Efek Dolina" bukan hanya kasus yang terkenal, tetapi gejala kerentanan sistemik pasar properti terhadap penipuan dan ketidakpastian hukum. Investor harus ingat: transaksi properti memerlukan persiapan yang cermat dan dukungan profesional, terutama jika penjual rentan. Hanya pendekatan yang komprehensif - pemeriksaan mendalam terhadap objek, pendampingan notaris, organisasi perhitungan yang hati-hati, dan asuransi risiko - yang dapat mencegah kerugian yang mahal. Tanpa langkah-langkah tersebut, "Efek Dolina" dapat mempengaruhi hampir setiap pembeli rumah.
